역전세, 갭투자의 뜻과 의미

과거에는 '집'이라고 하는 것을 실 거주를 위한 목적으로만 구입하던 때가 있었습니다.
하지만 현재는 실 거주보다는 시세차익을 노리거나 월세를 받아 이윤을 남기려는 투자목적으로도 구입이 많아졌다고 할 수 있죠.
 
오늘의 이야기는 투자를 목적으로 집을 구매하게 되었을 때 유의해야 하는 점들을 다루고 있습니다.
 
흔히들 알고 있는 갭투자는 여러 장점을 갖춘 투자 방식이지만 '역전세'를 만나게 되면 손 쓸 틈도 없이 무너질 수 있다는 위험성을 안고 있는데요.
 
아래에서 역전세와 갭투자의 뜻과 의미를 살펴보시죠.

목차
1. 갭투자란?
2. 역전세란?

---

｜갭투자란?

 
'갭투자'는 시세차익을 주된 목적으로둔 투자방식입니다.
이 용어에서 '갭'이라고 하는 것은 매매가와 전세가의 차이(gap)를 의미하고 있는데요.
 
쉽게 예를 들어서 설명해볼까요?

---

 
'A'라는 투자자는 서울에 있는 아파트의 시세가 오를 것이라고 생각해 5억원의 아파트를 구입하려고 합니다.
그런데 해당 아파트에는 4억 5천만원의 전세 보증금을 내고 거주하는 B세입자가 있네요.
 
그래서 A투자자는 본인의 자본으로 5억원을 모두 내지 않고, B세입자의 전세 보증금 4억 5천만 원을 제외한 5천만 원만 준비해서 아파트를 매입합니다.
 
이 과정에서 아파트의 시세가 오르게 된다면 A투자자는 더 높은 가격에 본인이 구입한 아파트를 팔아 시세 차익을 남기게 되는 것이죠.

---

 
이 방식에서 전세 세입자를 새로 구해도 되지만 굳이 전세입자가 있는 주택을 매수하는 이유는 무엇일까요?
 
바로 전세를 끼지 않고 대출을 일으키게 되면 이자에 대한 부담이 크기 때문입니다.
하지만 전세를 끼게 되면 이자가 발생하지 않기 때문에 부담이 훨씬 덜하다고 볼 수 있는 것이죠.
 
갭투자는 어디까지나 구입하려는 건물의 시세가 계속 오를 것이라는 가정하에 진행하는 방식입니다.부동산 가격이 떨어지게 된다면 당연히 차익도 점점 줄어들어 손실이 발생할 수 있습니다.

---

｜역전세란?

'역전세'는 전세 가격이 하락하게 되었을 때 나타나는 주된 현상입니다.
한 마디로 기존 전세 가격보다 현재 전세 시세가 더 낮아지는 상황인데요.
 
이 부분도 쉽게 예시를 보도록 하실까요?

---

 
B세입자는 아파트에 전세로 들어올 때 4억 5천만 원의 전세금을 지불하여 거주중이었습니다.
 
그런데 2년이 지나고 계약이 만료되는 시점에 아파트의 전세 시세는 3억 원으로 떨어지게 되었네요.B세입자는 이사를 가기 위해 4억 5천만 원의 전세금을 A집주인으로부터 받아야 하는 상황입니다.
 
그런데 A집주인은 새로운 세입자를 구해도 3억원 만 받을 수 있기 때문에 나머지 1억 5천만 원을 자신의 돈을 메워서 돌려주어야 합니다.

---

이렇게 집주인이 세입자에게 돌려주어야 하는 전세금이 역전되어 감당하지 못해 발생하는 상황을 '역전세' 라고 부릅니다.